よくある不動産投資の質問
不動産投資に関する、よくあるご質問・Q&A
不動産投資に関する、よくあるご質問・Q&Aの一覧を掲載しています。
不動産投資でお困りのこと、分からないことがありましたらご参照ください。
ローン購入
投資用ローンは70万円~80万円程度の自己資金があれば利用できます。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、頭金10万円とローン諸経費60万円～70万円が必要となります。
また、ローンを利用する際には、お客様の現在のお借入の状況やご年収などにより条件が異なります。効果的で安全なローンの組み方なども、セミナーや無料相談会でもご紹介しておりますので、ご興味のあるかたは、ぜひお気軽にご参加ください。
※購入時の諸経費には以下の項目が含まれます。
登記費用、固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険料、ローン事務手数料、印紙代、不動産所得税
自宅のローンがまだ残っているのですが、投資用のローンを組むことはできるのでしょうか？
ご自宅のローンが残っていても、投資用のローンを利用することは可能です。
ただし、お借入の残額やご年収、勤務先などの諸条件によって融資の可否や金額、借入年数が判断されます。
当社では事前にある程度の内容を確認させていただければ、速やかにご返答が可能ですので、お気軽にご相談ください。
投資用のローンと、自宅を購入するための住宅ローンとの違いを教えて下さい。
自宅用のローンと投資用物件購入のためのローンは審査基準、金利条件の面で異なります。
自宅用ローンは債務者の返済意思が高いことから、投資用ローンに比べて、審査基準も緩和されています。
また、自宅用ローンの金利水準も自宅用ローンの需要も比較的多いことから、返済意思の両面から低金利になっています。なお、当社が提携する投資用ローンの金利は1.6~2.0％前後で安定しています。
ローンを組んで物件を購入した後、自分が死亡した場合、購入した物件やローンはどうなるのでしょうか？
投資用ローンでも、自宅用ローンと同じように『団体信用生命保険』が付きます。
ご自身に万が一のことがあった際には、ローンは完済され、借り入れのない収益不動産を家族に遺すことができます。マンション投資は資産運用の手段だけではなく、将来の家族の生活を守ることの出来る優れた商品です。
また、団体信用生命保険は文字通り『団体』加入となるので、一般の生命保険とは異なり、加入年齢によっても支払う保険料の金額は変わりません。たとえば、一般的な生命保険の場合、30歳の人と50歳の人では、毎月の保険料は３倍くらい違ってきますが、団体信用生命保険ならば、30歳でも50歳でも保険料の金額は変わらないのです。
ローンを利用できる現役世代にとって、団信を使ったマンション投資は、少ない自己資金で、家族に財産を残せる、優れた投資法です。
サラリーマンよりも自営業の方が、ローンが組みづらい傾向があります。ただ、可能性がないわけではありません。
自営業のお客様がローンを利用いただくには、2つの方法があります。
まず1つ目ですが民間の金融機関の利用です。このケースでは、確定申告書や決算書を3期分提出していただき、その内容によって判断されることになります。
2つ目が、日本政策金融金庫の利用です。比較的自営業の方が借りやすいのでオススメですが、物件価格の半分程度の自己資金が必要となります。
既に住宅ローンで団体信用生命保険に加入していますが、投資用マンション購入で新たに団信に加入できますか？
団体信用生命保険は自宅用のローンですでに加入していても、投資用ローンの団体信用生命保険に加入することが可能です。自宅と投資用物件だけでなく、複数の投資用不動産を所有していた場合にも、物件ごとに加入できます。
メリット
マンション投資の手取り利回りが4～5％と聞くと、どうしても株やFXにくらべ魅力を感じません。
不動産は本当に有効な投資先なのでしょうか？
マンション投資は間違いなく有効な投資先です。
確かに株やFX（外国為替証拠金取引）は、時として大きな収益を生むことがあります。
しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。
リーマンショックや為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。
株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいのです。
マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。手取り利回りも4〜5％の物件が中心となっています。
しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。
マンション投資には少額の資金から始められ、借入負担も少ない、オートロック、防犯カメラ、宅配ロッカーなど設備が充実している、分譲タイプのワンルームは火災・地震に強いなどが挙げられます。賃貸需要のある好立地で、空室保証のあるワンルームマンションであれば空室リスクに対して十分に対応可能です。
まず、中古のマンションは新築時より安く購入できることができます。そして賃貸稼働実績を知ったうえで購入できるので、その後の見通しがつきやすいという利点があります。
マンションはアパートと違い管理会社が入っていますので、毎月決まった金額の管理費・修繕積立金を支払っておけば管理会社がマンション全体の管理を行うため、オーナー様は所有物件の室内のみを管理していればいいのでほとんど手間がかかりません。中古のマンションであれば、前オーナーから修繕費用の積立金を引き継ぐことができます。
そして築浅中古マンション、特に2000年以降に建てられた物件は、賃料を取るために工夫されています。 一人暮らしに必要な広さと設備を兼ね備えた作りになっているので、入居者がつきやすく、空室リスクを軽減できます。
リスク・デメリット
マンション投資のリスクを考えると、長期的にみるとやはり定期預金などのリスクの少ない金融商品の方が、よいのではないでしょうか？
確かに定期預金は、元本が保証されますのでリスクが限りなく低くなります。一方で預金金利は0.01％程度ですから100万円をあずけたとしても利息収入は税金を考慮すれば100円にもなりません。
一方で、マンション投資は「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」などのリスクがありますが、手取り利回りは4％～5％程見込めるので収益性は高くなります。
また、定期預金だけで老後に備える場合、長生きリスクも考慮する必要があります。
老後の年金の一部として、マンション投資を始めようと思うのですが、いざ年金が必要となったときに建物の老朽化が進み、収益不動産として役に立つかどうか心配です。
建物の老朽化を防ぎ、長期にわたって安定収入を得るためには、『大手ディベロッパーが分譲したRC造・SRC造のマンション』、そして『建物のメンテナンスをしかりと行なうこと』が大切です。
住宅用の鉄筋コンクリート造の建物であれば、税法上の法定耐用年数は47年と定められています。ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために、定められた数値で実際の建物寿命とは一致しません。理論値の耐用年数はそれ以上と言われています。
空室リスクを避けるためには、首都圏の駅徒歩10分以内で投資をすることです。
マンション投資は入居者がいてはじめて成り立つ投資です。地方のように賃貸需要の少ない場所でのマンション投資は、それだけで大きなハンデとなります。ローンを組んで投資をした場合、空室はさらに深刻な打撃を与えることになります。
滞納が発生した場合は、すぐに対応することが大切です。
滞納家賃の回収は後手に回れば、確率が下がっていきます。回収の目安は１ヶ月以内で、それ以上の期間がかかってしまうと回収は困難になってしまいます。また、滞納者にこまめに連絡することも重要です。連絡が付かないからといって連絡が途絶えがちになると、ますます回収しづらくなります。
いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年（昭和56年）以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。
新耐震基準法は、1978年（昭和53年）に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で『震度６強以上の地震で倒れない住宅』とされています。
物件が古くなると入居者が付きにくくなり、収益性がなくなるのでは？
築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。
家賃は下落しますが、物件が古くなってきたからといって、空室期間も長期化する一方というわけでもありません。入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社が、周辺相場に見合った家賃で募集すれば、いくら建物が古くなったからといって半年も空室が続くということはありません。
物件の探し方
中古の収益マンションを購入しようと検討中です。どのくらいの築年数までなら買いなのでしょうか。
中古物件の築年数を考慮する上で、必ず気をつけていただきたいことがあります。
それは、1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。
新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。
これから東京で不動産投資を始めようと思っています。
始めは、やはり都内の人気の沿線に絞って物件を購入すべきでしょうか？
沿線にこだわるよりも、都内のビッグターミナルへのアクセスで選ぶことが、不動産投資で長期安定収入を得るポイントです。
人気の沿線はやはり賃貸需要が他のエリアと比べて高いため、不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」も抑えられ、大変魅力的であると言えます。
弊社では収益性が高い物件を独自のスコアリング方式にて算出しております。自社にて開発から販売まで手がけているからこそ知り得たノウハウとなりますので、この点はご相談ください。
いずれは自分が使用する目的で、ファミリータイプの購入を検討していますが、それまで収益物件として利用できるのでしょうか？
ファミリータイプのマンションとワンルームマンションを比較した時、投資用の物件としては、ワンルームマンションのほうが『利回り』『リフォーム費用』『空室期間』の点から言ってオススメです。
首都圏が収益性が高い物件が集まっています。首都圏だけが良いということはもちろんございませんが、エリアだけで言えば非常に多くの物件も人口も集まっていますので首都圏には数多くの魅力があります。
利回り・節税効果
表面利回りとは、年間家賃収入を購入価格で割って計算した利回りのことです。
一方、実質(手取り)利回りとは、年間家賃収入から管理費や修繕積立金といったランニングコストを差し引いた後に、購入価格で割って計算して利回りです。
【表面利回り】
（年間家賃収入÷物件価格）×100
【実質（手取り）利回り】
（[年間家賃収入−管理費・修繕積立金等]÷物件価格）×100
今後、物件の価格が上昇していくと、利回りが低くなり、投資として成り立たなくならないか不安です。
確かに物件価格が上昇していくと、利回りが低下して投資としての魅力が薄れていきます。物件価格が高騰して、利回りが見合わなくなったら、なにも無理をして買うことはありません。しかし、これまでの投資家の行動パターンを見ると、景気が回復してきて、不動産が動き出すと、どうしても買いたくなる。集団心理が働いて、利回りやリスクが見えなくなるのです。集団心理が働く時こそ、冷静になって判断する必要があります。
マンション投資は一時的には所得税の節税効果が見込めます。しかし、その効果は数年続くに過ぎません。そもそも、節税の仕組みは、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、はじめて税金の還付が受けられるのです。したがって、借入金の返済に伴なう支払利息や減価償却費の計上額の減少により、経費が年々少なくなりますので、いずれ黒字転換し、税の還付から納税へと転じるのです。
相続対策というと、すぐに思い浮かぶのは『節税』ではないでしょうか。もちろん、相続対策も節税対策のひとつですが、それだけではありません。相続対策には『分割』『納税』『節税』という3本柱の対策が必要です。
この3つの相続対策のすべてを満たしている投資をご提案いたします。
投資用マンションは、居住用住宅と同様に住宅ローン控除が受けられますか？
居住用住宅の場合、一定の条件を満たした物件の購入であれば、住宅ローン控除を利用でき、税金の控除を受けられます。投資用不動産の場合、ローンで物件を購入しても、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件は、『自宅用』の不動産の購入であり、『第三者への賃貸を目的とした投資用不動産』のローンには適用はされません。
ローンを組むと、税金の還付が受けられて節税になると聞いたが、どういう仕組みでしょうか？
ローンを組んで物件を購入することで、月々のローン返済額のうち、金利相当額を経費として、計上することができます。支払利息分が経費として計上できる分、現金で購入された場合と比べ、課税される所得金額は少なくなります。しかし、金利分が経費として計上できても、税金の還付が受けられるわけではありません。あくまでも、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字の場合に、税の還付が受けられるのです。
お金について
マンション投資は、他の投資商品と比べて安定した収益性が魅力の投資先です。
5つの指標で他の投資商品と比較しましたので、次のページをご確認ください。
投資用のマンションの設備はどのようになっているのでしょうか？
当社では自社開発物件と他社物件を取り扱っており、当社の自社開発物件では設備を最大限サポートするだけでなく、充実したメンテナンスサポートを行なっております。
運用管理
空室を避けるためにも現在の入居者に少しでも長く入居してもらいたいのですが、良い方法はありますか？
入居者に少しでも長く『入居し続けてもらう』ためには、良好な住環境を整えてあげることが重要です。
具体的には、『高速インターネット回線の導入』や『洗濯機置き場がない物件であれば新たに洗濯機置き場を設置すること』、急な設備の故障や不測の事態に受付できる『24時間コールセンター』の完備、『近隣住人の騒音トラブルの解決』などが上げられます。
マンションを購入したとして、築20年、30年と経過した時に、果たして本当に借り手はいるのでしょうか？
築年数が経過しても、しっかりとした管理と物件の立地さえ良ければ、入居希望者を確保できます。
築年数を経てもなお入居希望者がいる魅力ある物件であり続けるためには、
『物件の管理』と『物件の立地』
この2つが重要となります。
建物をしっかりと管理していればこの期間を越えて長期にわたって建物の価値を維持することが可能です。
サラリーマンをしながら家主業をするのは、入居者の募集や事務手続きなど大変ではないでしょうか？
ご自身が家主業を営まれますと、入居者募集、いろいろなお困りの処理など本当に大変で日常のお仕事に差し支えます。当社では、お客様の運用をフルサポートするプランも持っておりますのでご相談ください。
はい、当社が対応しているエリアであればもちろん可能です。